Есть один вид недвижимости в Уругвае, который мне (автору материала Никите-при. редакции) самому очень нравится, это чакры.
Такие земли в первую очередь связаны с сельским хозяйством, животными и загородной жизнью. Но интересны они не только фермерам. Люди покупают чакры, чтобы построить собственный дом, завести лошадей или других животных, сделать несколько домиков для туристов, небольшой glamping или просто жить на своей земле в тишине и при этом не уезжать совсем далеко от города.
Наверное, поэтому мне самому эта история так близка. Одна из моих мечт в Уругвае, когда-нибудь купить несколько гектаров, построить там дом, завести животных и снимать всю эту жизнь.
Возможно, сделать несколько небольших домиков и принимать туристов. Долгое время это существовало у меня скорее как идея, пока я не поехал смотреть реальные чакры вместе с одним из клиентов.
Какие чакры мы смотрели
Мы искали землю в департаменте Мальдонадо, в стороне José Ignacio. Сам José Ignacio считается одним из самых дорогих мест в этой части Уругвая. Если двигаться ближе к океану, стоимость земли может исчисляться миллионами долларов. Но стоит уехать дальше от побережья на север, и цены становятся совершенно другими.
На момент наших поисков чакры площадью примерно три-пять гектаров можно было найти ориентировочно за 60–90 тысяч долларов. Мы как раз смотрели несколько подобных вариантов. Это не средняя цена всей земли в Уругвае и тем более не актуальный прайс на сегодняшний день, а конкретные предложения, с которыми я работал во время той поездки.
Мы провели на просмотрах около двух дней. Ездили по холмистой местности, поднимались довольно высоко, смотрели совершенно разные участки. Где-то был просто большой кусок земли, где-то небольшой собственный водоём. На одном из участков было озеро, где потенциально можно сделать пирс, запустить рыбу и организовать вокруг него пространство для жизни.
И вот здесь фотография в объявлении и реальный просмотр отличаются очень сильно. На карте несколько гектаров выглядят просто как цифра. Когда приезжаешь на место, видишь рельеф, воду, соседей, дорогу и понимаешь расстояния, впечатление от земли становится совсем другим.
Сколько стоит несколько гектаров земли
Если ориентироваться именно на те объекты, которые мы смотрели, часть чакр стоила до 100 тысяч долларов. Некоторые уже были проданы или забронированы, поэтому конкретные предложения достаточно быстро меняются.
Но цена здесь очень сильно зависит от места. Чем ближе чакра к крупному городу, Пунта-дель-Эсте или популярному побережью, тем дороже будет земля. Чем дальше уезжаешь в сторону менее развитых территорий, тем дешевле становятся участки, но вместе с ценой может исчезать привычная инфраструктура.
Например, в сторону Rocha можно найти более дешёвую землю, но на конкретном участке может не оказаться электричества или нормального быстрого интернета. Поэтому сравнивать две чакры только по количеству гектаров практически бессмысленно. Пять гектаров рядом с развитой инфраструктурой и пять гектаров в месте, где вокруг почти ничего нет, это два совершенно разных объекта.
Я бы вообще не начинал поиск с вопроса «где дешевле». Сначала стоит понять, что вы собираетесь делать с этой землёй. Если жить постоянно, важны одни вещи. Если держать животных, другие. Если строить туристический проект, появляется ещё больше вопросов.
Купить землю мало
Во время просмотров хорошо понимаешь ещё одну вещь: стоимость участка, это только начало.
На одном из объектов мы обсуждали необходимость скважины. В другом месте уже шло строительство дома. Были участки с небольшими водоёмами, были совершенно пустые. То есть два объекта с похожей ценой на старте могут потребовать совершенно разных вложений после покупки.
Мне запомнился пример, где люди купили чакру примерно за 100 тысяч долларов и строили на ней дом ориентировочно за 150 тысяч. Их дальнейшая идея была продать готовый объект значительно дороже. Это уже совсем другая модель, когда ты покупаешь не просто место для собственной жизни, а рассматриваешь землю и строительство как инвестиционный проект.
И здесь я бы не романтизировал покупку нескольких гектаров. Красивый вид и собственное озеро действительно могут влюбить в место за несколько минут. Но дальше появляются вода, электричество, подъезд, строительство, содержание территории и много других вполне практических вопросов.
А можно построить домики и сдавать туристам?
Можно рассматривать и такой сценарий. Более того, я видел подобные проекты своими глазами.
У меня были в работе две чакры площадью три и семь гектаров, где владельцы уже построили небольшие туристические домики. На момент записи видео эти объекты продавались примерно за 300 и 500 тысяч долларов. Я делал для владельцев финансовый анализ и считал, сколько такая недвижимость могла бы приносить при аренде.
И вот здесь результат оказался не таким красивым, как сама идея жизни на природе. В конкретном расчёте, который я делал для этих объектов, получалась доходность около 2,5% годовых, а срок окупаемости приближался к 25 годам. Это не показатель для всех чакр Уругвая и не средняя доходность рынка. Это конкретный пример двух объектов, который хорошо показывает, почему перед покупкой земли под туристический бизнес нужно сначала считать экономику, а уже потом влюбляться в виды.
Для меня это вообще одно из главных правил в недвижимости. Объект может очень нравиться лично вам и при этом быть не самым интересным вложением денег. Или наоборот.
Почему после этих просмотров я сам захотел чакру
Самое смешное, что эта поездка повлияла и на меня.
Примерно через две недели после просмотров я снял домик на чакре на свой день рождения. И вот тогда окончательно понял, насколько мне нравятся эти пространства и вообще такой сельский образ жизни. Большую часть своей жизни я сам провёл в селе и никогда не думал, что когда-нибудь меня снова туда потянет.
А потом вдруг потянуло.
Мне нравится сама возможность иметь несколько гектаров вокруг дома, животных, воду, пространство. При этом я прекрасно понимаю, что одно дело приехать туда на несколько дней, а другое, жить постоянно и заниматься всем хозяйством самому.
Поэтому для меня чакра пока остаётся мечтой, но уже вполне конкретной. Я видел такие участки своими глазами, смотрел их вместе с клиентами, считал экономику готовых проектов и примерно понимаю, из чего складывается эта история.
Что я бы выяснил до покупки
Если вы тоже смотрите на фотографии нескольких гектаров земли и уже представляете дом, лошадей и завтрак с видом на собственное озеро, я бы сначала определился, для чего именно вам нужна чакра.
Для постоянной жизни критично расстояние до города и обычной инфраструктуры. Для туристического проекта придётся отдельно считать строительство и будущую загрузку. Для хозяйства важны уже совершенно другие параметры.
А после этого конкретный участок нужно проверять отдельно. В видео я рассказывал прежде всего о собственных просмотрах и ценах на объекты, с которыми работал. Юридические ограничения на строительство, назначение конкретной земли, доступ к коммуникациям и другие технические вопросы в исходном материале подробно не разбирались, поэтому я бы не делал выводы о них только на основании площади участка.
В Уругвае легко влюбиться в несколько гектаров красивой земли. Гораздо важнее понять, что вы будете с ними делать после покупки.
Смотреть видео